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      泉州市住房和城鄉建設局等5部門關于印發《泉州市保障性租賃住房建設與管理規定》的通知
      2023-03-15 16:14 閱讀人數:1

      各縣(市、區)人民政府,泉州開發區、臺商投資區管委會,市直有關單位∶

        《泉州市保障性租賃住房建設與管理規定》已經市政府同意,現印發給你們,請認真貫徹執行。

        泉州市住房和城鄉建設局       泉州市發展和改革委員會

        泉州市財政局              泉州市自然資源和規劃局

        國家稅務總局泉州市稅務局

        2022年9月1日

       ?。ù思鲃庸_)

      泉州市保障性租賃住房建設與管理規定

        一、總則

       ?。ㄒ唬┍疽幎ㄋ傅谋U闲宰赓U住房(以下簡稱“保租房”),是指由政府給予土地、財稅、金融等政策支持,充分發揮市場機制作用,多主體投資、多渠道供給,面向符合條件的新市民、青年人等階段性住房困難群體,限定租賃用途、戶型面積和租金標準的保障性住房。

       ?。ǘ┲行氖袇^(鯉城區、豐澤區、洛江區、泉州開發區、泉州臺商投資區)管理范圍內的保租房的規劃、建設、供應、運營、監督和管理,適用本規定。其他縣(市、區)可參照本規定,結合本地實際,制定相應規定。

       ?。ㄈ┦屑墔⒄帐“l展保障性租賃住房情況監測評價辦法,對各縣(市、區)發展保租房工作實施監測評價,并視情況對進度落后的單位開展提醒、約談。

       ?。ㄋ模┍W夥窟\營主體為投資建設單位或其委托、授權的第三方運營企業,是保租房項目的建設、運營、管理的責任主體。

        二、房源籌集

       ?。ㄎ澹┍W夥恳孕⌒?、適用、滿足基本居住需求為原則,嚴格控制套型面積。戶型設計主要以30-45平方米的一房型為主,適當配置45-70平方米二房型和90平方米以內的三房型,其中90平方米以內的三房戶型配比不高于20%。產業園區及各工業項目要著重配建宿舍型保租房。

       ?。┙ㄔO保租房必須權屬明晰、滿足安全要求、尊重群眾意愿,利用新供應國有建設用地、產業園區配套用地、存量閑置房屋、企事業單位自有土地和集體經營性建設用地建設。

        房源籌集渠道主要包括:

        1. 新供應國有建設用地配建或單列租賃住房用地新建的房源;

        2. 政府組織新建、改建(改造)、收購和長期租賃的社會房源;

        3. 產業園區配套新建、改建(改造)的房源;

        4. 企事業單位自建或與其他市場主體合作建設的房源;

        5. 村集體(農村集體經濟組織)新建、改建(改造)的房源;

        6. 住房租賃企業、房地產開發企業等機構新建、收購、改建(改造)、配建、長期租賃的房源;

        7. 政府及各類社會主體閑置的公租房、閑置的棚戶區改造安置房,各級政府籌集的人才公寓,以及行政、企事業單位、產業園區建設的職工宿舍等經各級政府批準納入保租房使用、管理的房源;

        8. 經政府批準由其它房屋納入保租房使用、管理的房源;

        9. 社會捐贈及其他渠道籌集的房源。

       ?。ㄆ撸┮凑铡昂侠聿季?、綜合配套、優美舒適、安全方便”的原則,做好保租房空間規劃布局,優先規劃在商業中心、產業園區以及交通節點等需求旺盛的重點區域。結合城市更新改造、工業(產業)園區標準化建設等工作發展保租房,有效提升租住品質。

       ?。ò耍俚乜h級政府要支持和引導市場各類主體參與保租房建設、運營,多渠道增加保租房供給。市、區兩級國有企業要發揮引領帶動作用。

        三、認定審批

       ?。ň牛┍W夥宽椖繙嗜胝J定實行“先申報認定,后納入計劃”工作機制,納入保租房年度計劃應先取得項目認定書。

       ?。ㄊ┥暾堈J定的項目應滿足如下基本要求:

        1. 項目應權屬清晰、無爭議,不存在查封、異議、凍結等情形,且未納入政府土地征收或儲備計劃,可以為在建或已建成的房屋,也可以為依法取得使用權的土地。

        2. 土地剩余使用年限不少于8年。

        3. 涉及共有或建筑物區分所有權,或存在抵押等其他權利限制的,應依法取得相關權利人同意申請的書面意見。

        4. 利用閑置低效房屋改建的保租房項目規模一般不低于100套(間)或建筑面積不少于5000平方米。

        5. 住房租賃企業、房地產開發企業、物業服務企業等機構運營通過盤活存量住房資源作為保租房的,應符合保租房戶型面積要求、相對集中且單個項目規模不低于20套(間),持有房源的運營期限不低于10年。

        6. 項目應符合現行建設工程規范標準的有關要求。

       ?。ㄊ唬τ跀M申請認定為保租房的在售項目和住房租賃企業長期租賃的個人住房項目,應當先辦理暫停銷(預)售、交易轉讓手續,再申請認定。

       ?。ㄊ╉椖空J定按以下流程進行:

        1. 提出申請。項目運營主體向項目所在地縣級住建部門提交以下申請資料:

       ?。?)泉州市保障性租賃住房項目認定申請表(附件1)。

       ?。?)項目權屬材料:

       ?、偻恋?、房屋的不動產權證或土地使用權證、房屋所有權證;

       ?、谏婕肮灿谢蚪ㄖ飬^分所有權的,依法提交其他共有人或業主的書面意見;

       ?、鄞嬖诘盅旱葯嗬拗频?,提交所有他項權利人同意改建為保租房的書面意見;

       ?、茼椖扛脑炱矫鎴D、立面圖、剖面圖和消防、供水、電路、燃氣分布圖等必要設計詳圖,房源測繪圖;

       ?、堇么媪糠课莞慕ǎǜ脑欤┑捻椖?,提交第三方有資質的房屋安全鑒定機構出具的安全性評級為Asu或Bsu的 《安全性鑒定報告》和結論為“抗震鑒定結果滿足規范要求”的《抗震鑒定報告》;

       ?、薇P活存量住房作為保租房的,自持房源應提供不動產權證或房屋所有權證;受委托運營的應提交房屋所有權人的委托運營協議。

       ?。?)項目建設運營方案。包括項目現狀及規模說明、設計方案、建設(含裝修)標準、改建(改造)后房源數量、戶型設計、投資成本及回報估算、建設周期、可行性綜合分析、風控措施、運營管理方案等。

       ?。?)證件材料:

       ?、佼a權人的營業執照或居民身份證等證件,委托他人申請的還應提供受委托人的身份證件及產權人的委托書;

       ?、谵k理具體業務的代理人的身份證件及授權委托書。

       ?。?)其他需要提供的用地、規劃、建設等材料。

        2. 初步認定。項目所在地縣級住建部門會同本級發改、財政、資源規劃等部門,對申請項目的建設方案進行確認并提出初步意見,報屬地縣級政府同意后,提交到市住建局。

        3. 項目認定。市住建局每月將各地提交的項目申請材料等匯總上報市保租房工作領導小組。市保租房工作領導小組辦公室(以下簡稱“市保租辦”)組織市發改、財政、住建、資源規劃部門進行聯合審查,取得一致意見后,在市住建局網站進行公示,公示期為5個工作日。公示期滿無異議的,由市保租辦出具《泉州市保障性租賃住房項目認定書》(附件2),同時抄送市財政、發改、稅務、資源規劃、城管等部門以及供水、供電、燃氣等市政公用服務單位。

       ?。ㄊ╉椖空J定后,項目運營主體應在泉州市住房租賃服務監管平臺登記項目信息,納入平臺統一管理。

       ?。ㄊ模├么媪糠课莞慕ǎǜ脑欤╊愴椖康?,認定期限為8年以上,自出具項目認定書之日起計算(下同);盤活存量住房資源作為保租房的,認定期限為10年以上;利用新供應國有建設用地、企事業單位閑置用地、集體土地、產業園區用地建設項目的,認定期限原則上與土地剩余使用年限一致(土地出讓合同、土地劃撥決定書另有規定的除外)。

       ?。ㄊ澹╉椖空J定書證載事項發生變化的,項目運營主體應自證載事項變更之日起10個工作日內向項目所在地屬地縣級住建部門申請變更項目認定書,并提供《保障性租賃住房項目認定變更申請書》及相應佐證材料,經屬地縣級政府審核同意后報到市保租辦,市保租辦根據屬地縣級政府審核意見出具變更后的項目認定書,原項目認定書由項目所在地住建部門收回作廢。

       ?。ㄊ┻\營主體應于認定期限屆滿之日前6個月,向項目所在地縣級住建部門書面申請延續認定,并提交相關材料,申請延續認定的期限不超過土地的剩余使用年限。相關單位按照本規定第十二條規定的項目認定程序進行重新認定,對符合條件的重新出具項目認定書并抄送相關單位。

       ?。ㄊ撸┍W夥宽椖咳〉庙椖空J定書后,由市發改、資源規劃、住建等相關部門,通過泉州市工程建設審批平臺,分別辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。不涉及土地權屬變化的項目,可以已有的用地手續作為土地證明文件,不再辦理用地手續。

       ?。ㄊ耍└鲗徟块T要按照“放管服”改革要求,優化保租房項目審批機制,提高項目審批效率。

        四、建設管理

       ?。ㄊ牛┍W夥拷ㄔO應符合設計、消防、安全等相關標準和有關規定,符合給排水、供電等相關要求,具備良好的通風、采光條件。

        保租房應為全裝修成品住房,具備拎包入住條件。其中,新建保租房小區應參照新建住宅小區配套相應的商業、公共服務設施;改建(改造)保租房小區,在符合規劃的前提下,可配套相應的商業、公共服務設施。首次出租的保租房應按照規范標準進行室內空氣檢測。

        同一項目內的保租房原則上應獨立成棟、相對集中配置。土地性質為三類工業用地和三類物流倉儲用地的非居住建筑,不得改建為保租房。

        保租房的建設應積極應用新技術、新工藝、新材料、新設備,推廣采用裝配式建筑。

       ?。ǘ┍W夥宽椖繎獓栏癜凑諊矣嘘P建筑工程質量安全標準和建設程序進行勘察、設計、施工和驗收,工程質量應達到設計文件和承包合同規定的質量標準,未通過聯合驗收的,不得投入使用。住建部門應加強項目建設過程的監督,將保租房納入工程建設質量安全監管,并作為監管檢查的重點,督促建設各方責任主體落實質量安全責任,確保工程質量和施工安全。存量房屋改建(改造)前應進行房屋安全性和抗震鑒定,改建(改造)方案必須滿足安全使用要求。鼓勵建設單位投保工程質量潛在缺陷保險。

       ?。ǘ唬╉椖克诘乜h級住建部門應當在項目竣工驗收合格之日起30日內,督促指導項目運營主體將房源信息錄入泉州市住房租賃服務監管平臺,并及時進行房源審核確認。

        五、產權管理

       ?。ǘ┍W夥繄猿帧罢l投資,誰所有,誰受益”,只租不售。新建保租房產權實行整體確權,房屋及土地不得分割登記、分割轉讓、分割抵押。

       ?。ǘ儆谛陆ǎㄔ诮ǎ┗蚋慕ǖ谋W夥宽椖?,在完成工程竣工驗收備案后,產權人應向不動產登記部門申請辦理不動產初始登記或變更登記,在不動產權證附記備注“保障性租賃住房”等字樣。

       ?。ǘ模┰谡J定期限內,保租房項目需整體轉讓、主要投資人轉讓股權或抵押的,由轉讓人和受讓人(抵押權人)共同向項目所在地縣級住建部門提出申請,經屬地縣級政府批準同意后,抄報市保租辦。在辦理不動產轉讓或抵押登記時,產權人、受讓人(或抵押權人)應當向不動產登記部門提交受讓人(或抵押權人)知悉且同意房屋繼續用于保租房的書面文件。

        產權人未履行如實告知義務的,應當承擔相應的法律責任以及賠償責任。完成不動產轉讓登記后應按本規定要求,申請變更項目認定書。

        轉讓后保租房項目的使用性質、土地用途和土地取得方式不變。尚在運營期限內的,受讓人應當繼續用于保租房經營。

        工業企業在生產生活配套設施用地范圍內配建的保租房不得單獨轉讓,對符合法律法規及合同約定允許轉讓的,需與配套服務的工業項目用地按宗地整體轉讓。

       ?。ǘ澹┮蜻\營主體合并、重組、股權轉讓、破產清算或依據司法機關生效法律文書等涉及處置保租房運營權轉讓的,按照有關法律法規規定辦理。

       ?。ǘ┤缬稣魇詹疬w,保租房項目用地按原土地用途和取得方式進行評估補償。

        六、運營管理

       ?。ǘ撸┍W夥宽椖窟\營主體應當具備持續運營保租房的能力,并持續提供優質的租賃管理服務。

       ?。ǘ耍┻\營主體應制定項目具體運營管理辦法并報送項目所在地縣級住建部門,按照運營管理辦法對符合資格的申請人進行配租。

       ?。ǘ牛┍W夥砍凶馊藨c項目運營主體簽訂租賃合同,明確雙方的權利、義務和違約責任,承租期間須遵守房屋使用安全規定及租賃合同相關約定。

       ?。ㄈ┍W夥孔赓U合同單次簽訂期限一般為3年,最長不超過5年;合同期滿,經審查符合條件的,可以續租。

       ?。ㄈ唬┏凶馊送ㄟ^購買、獲贈、繼承、租賃公租房等各種方式在中心市區擁有住房的,要主動向運營主體申請退租,同時可根據實際情況申請不超過6個月的過渡期;過渡期后未退出保租房的,不再享受保租房租金優惠,按市場租賃住房租金標準收取租金。

       ?。ㄈ┍W夥孔饨饘嵭姓笇r。租金標準按不高于同地段同品質的市場租賃住房評估租金的90%執行,并實行動態調整,由項目運營主體委托第三方專業機構定期評估確定,市場評估租金原則上一年評估一次,最長不超過2年,必要時可根據情況適時評估,租金年度漲幅不超過5%。項目所在地縣級住建部門負責對租金標準的落實情況進行抽查。

        運營主體應嚴格執行租金標準,并在經營場所公示各項收費標準,不得變相哄抬租金。租金、押金的收取方式按住房租賃相關規定執行。

       ?。ㄈ┻\營主體應按規定落實開業報告、合同簽訂、資金監管等工作,并按規定做好租賃合同備案;要建立完善各項突發事件應急預警及處置制度,落實消防安全責任制,配備符合規定的消防設施、器材,保持疏散通道、安全出口、消防車通道暢通,定期開展消防安全檢查,并接受市、區有關主管部門的監督。

        七、退出管理

       ?。ㄈ模├么媪糠课莞慕ǎǜ脑欤╊惣氨P活存量住房資源作為保租房的項目在認定期限屆滿后可申請退出保租房清單。新供應國有建設用地、企事業單位閑置用地、集體土地、產業園區用地建設的保租房不得退出保租房清單。

       ?。ㄈ澹┰谡J定期限屆滿后退出保租房的,運營主體應當在認定期限屆滿之日前3個月發布退出公示公告,并同步向項目所在地縣級住建部門提交注銷項目認定書,且應當在認定期限屆滿之日前1個月通知承租人退出保租房,確保承租人有序退租。

       ?。ㄈ├眯鹿獓薪ㄔO用地、企事業單位閑置用地、集體土地、產業園區用地建設的保租房因片區改造征遷、土地使用年限屆滿等客觀原因需退出清單管理的,由項目運營主體向項目所在地縣級住建部門提出申請,屬地縣級政府審核后,經市政府同意后,由市保租辦出具《泉州市保障性租賃住房項目認定書注銷(撤銷)通知》(附件4)并抄送相關部門和單位,報省級相關部門備案,項目退出保租房清單。

       ?。ㄈ撸╉椖窟\營主體未按要求建設、運營保租房的,項目所在地縣級住建部門應向運營主體出具書面通知并限期整改;收到通知后,運營主體沒有按期完成整改,或在規定期限內運營主體沒有實施整改工作的,視為房屋不按照保租房用途使用,屬地縣級政府報經市政府同意后,由市保租辦出具撤銷項目認定書,并通知產權人,項目退出保租房清單,取消各項優惠支持政策。

       ?。ㄈ耍┻\營主體負責清退承租人,因沒有履行清退義務或違反租賃合同而產生的糾紛、訴訟,由運營主體與承租人自行協商處理或依法律途徑解決。

       ?。ㄈ牛╉椖客顺霰W夥壳鍐魏?,運營主體不再享受保租房相關優惠政策,不得再以保租房名義經營項目。

        八、租賃對象、準入條件和申請審核

       ?。ㄋ氖┍W夥康某凶馊酥饕獮樵谥行氖袇^工作生活且無房的新市民、青年人等群體。鼓勵高層次人才、產業人才、企業引進人才等人才承租保租房,符合我市高層次人才安居保障相關政策的,可按規定申請住房補貼。鼓勵符合保租房申請條件的公租房輪候家庭可以申請退出公租房輪候后,承租保租房。

       ?。ㄋ氖唬├眉w經營性建設用地、新供應國有建設用地和利用非居住存量土地、非居住存量房屋建設的保租房應面向社會配租。利用企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地建設的保租房,分配對象范圍可以為本單位、本園區職工,也可在優先滿足本單位、本園區職工需求后向社會配租。支持用人單位根據需求集中申請承租保租房。

       ?。ㄋ氖┍W夥孔赓U對象應滿足以下條件:

        1. 申請人及共同居住人須提供身份證。

        2. 申請人及共同居住人名下在鯉城區、豐澤區、洛江區、泉州開發區、泉州臺商投資區無住房(含自有住房、租住的公房、普通商品住房),并簽訂授權核查書。

        3. 申請人及共同居住人未享受公租房政策。

        4. 申請人及共同居住人未享受過經濟適用住房(含已上市的經濟適用住房和已退回經濟適用住房補貼款)等政策。

        5. 申請人及共同居住人未享受共有產權住房政策。

       ?。ㄋ氖┥暾埲送ㄟ^泉州市住房租賃服務監管平臺進行申請,并提供申請材料。保租房項目運營主體須通過泉州市住房租賃服務監管平臺,對申請人資格審核配租。

        九、財稅、金融支持政策

       ?。ㄋ氖模Ψ弦幎ǖ谋W夥宽椖?,積極爭取上級專項資金支持,主要包括:

        1. 中央城鎮保障性安居工程專項資金等中央專項資金和省級專項補助資金。

        2. 可申請中央預算內投資配套基礎設施、發行政府專項債券。

       ?。ㄋ氖澹┍W夥宽椖棵馐粘鞘谢A設施配套費。

       ?。ㄋ氖┒愂諆灮菡?,具體按照《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2021年第24號)執行。

       ?。ㄋ氖撸├梅蔷幼〈媪客恋亟ㄔO和非居住存量房屋改建(改造)保租房,取得項目認定書后,用水、用電、用氣價格按照居民用水、用電、用氣價格標準執行。存在混合性質情況的應分表計量,未分表計量的,由供用雙方協商混合用量比例,執行分類價格。

       ?。ㄋ氖耍┲С帚y行業金融機構以市場化方式向符合條件的保租房自持主體提供多樣化金融產品,提升金融扶持力度:

        1. 鼓勵和引導金融機構加大對保租房建設運營的信貸支持力度,按照依法合規、風險可控、商業可持續原則,支持向改建(改造)存量房屋形成非自有產權保租房的住房租賃企業提供貸款。

        2. 支持銀行業金融機構發行住房租賃專項金融債券、募集資金,以用于對保租房項目的貸款投放。支持企業發行企業債券、公司債券、中期債券等債券產品用于保租房建設和運營。企業持有運營的保租房具有持續穩定現金流的,在合法合規的前提下可將物業抵押作為信用增進,發行住房租賃擔保債券;支持商業保險資金按照市場化原則參與保租房建設。

        3. 支持保租房項目建設、改造、運營企業發行基礎設施不動產投資信托基金(REITs)融資。

        十、監督管理

       ?。ㄋ氖牛┍W夥坑蛇\營主體自行管理,維修養護費用自行承擔。運營主體應當做好保租房及其配套設施的維修、養護工作,確保保租房正常使用。運營管理接受項目所在地縣級住建部門監督。

       ?。ㄎ迨╉椖克诘乜h級住建部門應加強保租房運營動態監管,每年對轄區內保租房項目進行不少于2次的檢查;每年對承租保租房的對象進行資格復審,及時清退不符合條件的承租對象。對于利用集體經營性建設用地、企事業單位自有用地建設等項目,項目所在地縣級住建部門召集本級資源規劃、城管部門開展聯合檢查,檢查發現問題的,應當依法依規及時整改。

       ?。ㄎ迨唬俚乜h級政府應會同項目所在地縣級住建、資源規劃、消防救援、城管部門加強指導、檢查和督促保租房房源使用安全管理工作。

        保租房運營主體為房屋使用安全責任人,市本級財政投資、產權歸市政府(含授權委托有關單位代為持有產權的)所有的保租房,其經營主體為房屋使用安全責任人。房屋使用安全責任人可以與承租人就房屋使用安全責任等事項進行約定,由承租人承擔相應的房屋使用安全責任。

       ?。ㄎ迨┨剿鹘⒈W夥啃庞皿w系,建立健全保租房運營主體和保障對象信用檔案。

        十一、附則

       ?。ㄎ迨μ峁┨摷儋Y料申請改建(改造),且將改建(改造)后的保租房用于非保租房用途;以保租房為名違規經營或騙取政策優惠;在保租房建設、運營期間,運營主體未在泉州市住房租賃服務監管平臺上備案、未按要求執行租金標準或者擅自改建、擴建、改變房屋用途、分割抵押、分割轉讓、上市銷售、變相銷售等違法違規行為,相關職能部門應依法采取終止其違法違規行為、限期改正、取消獎補資格、依法納入信用監管等措施進行處理。情節嚴重的,予以撤銷項目認定;涉嫌違法的,由相關職能部門立案查處;涉嫌犯罪的,移送司法機關處理。

       ?。ㄎ迨模τ诔鼍咛摷僮C明的單位或個人,由監管部門追究相關責任;涉嫌違法犯罪的,移交司法機關依法追究刑事責任。

       ?。ㄎ迨澹┯嘘P行政管理部門、運營單位的工作人員違反本規定,玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄或者侵害申請人、承租人合法權益的,由其所在單位或者上級主管部門給予處分,涉嫌違法犯罪的,移送司法機關,依法追究其刑事責任。

       ?。ㄎ迨┍疽幎ㄎ醋饕幎ǖ?,按照國家、省和市關于保租房管理的相關規定執行。

       ?。ㄎ迨撸┍疽幎ㄓ墒凶》亢统青l建設局會同相關部門負責解釋,自2022年10月1日起施行,有效期至2027年9月30日。

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